律师观点分析

上诉人（原审被告）：A，男，1991年生，汉族，经商，住西XX自治区拉萨市。

被上诉人（原审原告）：西XX某XX材设备有限公司，住所地西XX自治区拉萨市。

法定代表人：B，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：颜X，西XX蜀藏铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尼XX，西XX蜀藏铭律师事务所律师。

上诉人A因与被上诉人西XX某XX材设备有限公司（以下简称：XX公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西XX自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人A，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人颜X、尼XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

A上诉请求：1.撤销西XX自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决；2.本案一、二审诉讼费由XX公司承担。事实与理由：双方签订的土地租赁协议虽约定了租金标准及支付方式，但具体支付方式约定不明确，即对先使用土地还是先交纳租金没有明确约定。另XX公司作为出租方多次堵门、停水、停电，且本案中并非A未交租金而是XX公司故意不收租金，A及其他租户亦曾一起去找XX公司商谈租金，各方同意将一亩地以35 000元的年租金标准支付租金，但XX公司拒收，对此有录音、视频、证人等可以证明，故A在本案中没有违约，反而XX公司通过起诉、撤诉等手段故意拖延时间。总之，案涉协议未达到解除条件，且A不应承担违约责任。

XX公司辩称，双方签订的租赁协议明确约定了相关权利义务以及违约责任等，现案涉协议已具备解除条件，一审法院对本案认定正确，应予维持。

XX公司向一审法院起诉请求： 1.判令解除双方签订的《土地租赁协议》，A向XX公司返还XX公司院内东面25亩土地使用权；2.判令A向XX公司支付租金249 964元（暂计至2020年10月25日止）；3.判令A支付违约金75 000元；4.本案诉讼费由A承担。

一审法院认定事实，2016年4月26日，双方签订《土地租赁协议书》载明：甲方（XX公司）将其公司内东面所使用的约25亩土地出租给乙方（A），租期十年，从2016年4月25日至2026年4月5日，每亩年租金2万元，25亩年租金50万元；乙方买断甲方10间住房，每间住房年租金3万元；租金交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年4月1日前交纳给甲方；房屋费用支付方式：自合同签订之日起，2016年12月31日前向甲方支付房屋费用3万元，剩余部分在2018年12月31日前支付完所有房屋费用。乙方在承租期内，不得将该土地转租给第三方使用；乙方应按照约定向甲方交纳租金。逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补交租金外还应按日向甲方支付年租金百分之五的违约金，如逾期超过60日，甲方有权解除合同，乙方还应支付甲方年租金百分之十五的违约金。双方还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。

A承租后就案涉土地进行了转租，分别与钟XX、彭XX、范XX、夏XX、伍XX、井XX签订承租合同。

庭审中双方均认可2020年4月21日至今A未向XX公司交纳租金，案涉土地至今由A占有并使用。

一审法院认为，《土地租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，能够证明XX公司与A之间的土地租赁合同关系。

对于判令解除双方签订的《土地租赁协议》，判决A向XX公司返还XX公司院内东面25 亩土地使用权的诉讼请求。庭审中双方均认可2020年4月21日至今A未向XX公司交纳租金，双方合同的约定，逾期缴纳租金超过60日，XX公司有权解除合同。现A逾期已有7个多月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同解除的条件已成就，故对XX公司该项诉讼请求一审法院予以支持。

对于判令A向XX公司支付租金249 964元（暂计至2020年10月25日止）的诉讼请求，合同约定的年租金为50万，从2020年4月21日计算至XX公司主张的2020年10月25日止（50万÷12个月×7个月=291 667元），现XX公司仅主张249 964元，超出部分视为XX公司放弃，故一审法院对租金249 964元予以支持。

对于判令A支付违约金75 000元的诉讼请求。鉴于因A的原因导致合同无法继续履行，且双方对违约金有明确约定，XX公司主张违约金75 000元符合法律规定。一审法院予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除XX公司与A于2016年4月26日签订的《土地租赁协议》，A于判决生效之日起1个月内向XX公司返还XX公司院内东面25亩土地；二、A于判决生效之日起十日内向XX公司支付租金249 964元、违约金75 000元，两项共计324 964元。

二审中，A向本院提交如下证据：

1.录音（光盘）一张，用于证明XX公司拒收租金的事实。XX公司对该证据的证明目的不予认可。本院对该证据的认证意见将在说理部分予以阐述。

2.录音（光盘）两张，用于证明XX公司把A及其他租户赶走的事实。XX公司对该证据的真实性以及证明目的均不予认可。因无法确认其身份，本院对其真实性不予采信。

3. 视频《光盘》一张，用于证明新生XX材该公司门卫阻拦A车辆进出。XX公司对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院对其真实性予以采信。

4.视频《光盘》一张，用于证明XX公司已经使用A出租的3亩土地，用于堆放砂石。XX公司对其真实性以及证明目的均不予认可。在无其他证据予以佐证的情况下，本院对其真实性不予采信。

XX公司未提交新证据。

本院二审补充查明：XX公司于2020年4月20日向A发出的《律师函》载明：“贵方在收到本函之日起15日内支付拖欠租金后搬离，若未能如期按时搬离，出租方XX公司将提起司法诉讼”。

接处警登记表载明：“报警人：A，报警时间：2020年4月22日12时50分，到警时间：2020年4月22日13时，基本情况：A与XX公司租地纠纷。”

本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方签订的《土地租赁协议》是否已具备解除条件；2.XX公司主张的土地租金应否支持；3.XX公司主张的违约金应否支持。对此，本院评析如下：

关于本案争议焦点一即双方签订的《土地租赁协议》是否已到解除条件。XX公司认为A未按协议约定支付租金以及未经XX公司同意擅自转租土地的行为，已具备约定解除租赁协议的条件，且因合同目的不能实现，符合法定解除条件。A认为，本案实际情况系XX公司拒收租金，而并非其欠付租金，且土地转租的行为XX公司知晓，故主张双方的土地租赁协议应继续履行。对此，本院认为，在庭审中双方均认可自2020年4月21日至今A并未向XX公司交付租金。虽A在本院二审中提交录音等用于证明XX公司拒收租金的事实，XX公司认为该录音系双方对租赁的相关商谈内容，而非拒收租金的事实。本院认为，在无其他证据予以佐证的情况下，该录音不足以证明XX公司拒收租金的事实，故对其证明目的本院不予采信。且依据双方签订的《土地租赁协议书》第五条违约责任“乙方（A）应按照约定向甲方（XX公司）交纳租金。如逾期超过60日，甲方有权解除合同”，现双方认可A自2020年4月21日至今未交付土地租金的情况下，依据前述约定，A的行为已具备约定解除条件。一审法院对此认定正确，本院予以维持。

关于本案争议焦点二即XX公司主张的欠付土地租金应否支持。一审法院依据合同约定的年租金为500 000元，从2020年4月21日计算至XX公司主张的2020年10月25日止（500 000元÷12个月×7个月=291 667元），并依据XX公司的主张支持249 964元。庭审中A对此金额予以认可，故本院对此金额予以确认。一审法院对此该诉请的判决正确，本院予以维持。

关于本案争议焦点三即XX公司主张的违约金应否支持的问题。XX公司认为，A欠付租金，并擅自转租土地的行为已构成违约，应按双方约定“支付甲方年租金百分之十五的违约金”。本案中，XX公司于2020年4月20日向A发出的《律师函》载明：“贵方在收到本函之日起15日内支付拖欠租金后搬离。…”，以及2020年4月22日接处警登记表显示因案涉土地双方引起纠纷并向公安机关报案。本院认为，虽A至今欠付XX公司的租金行为已无法辩驳其违约的事实，但在A于2020年4月21日之前未欠租金的情况下，XX公司要求A“支付欠付租金并搬离”等提出不合理要求，导致双方间的合同未能履行，XX公司存在过错。故本院认为，虽双方在《土地租赁协议书》中有违约金的相关约定，但因本案中A欠付租金XX公司亦存在一定的过错。故对XX公司关于要求A向其支付违约金75 000元的主张，本院不予支持。一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。

综上，A的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持西XX自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决书第一项，即“解除西XX某XX材设备有限公司与A于2016年4月26日签订的《土地租赁协议》，A于本判决生效之日起1个月内向西XX某XX材设备有限公司返还西XX某XX材设备有限公司院内东面25亩土地”；

二、变更西XX自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决书第二项，即“A于本判决生效之日起十日内向西XX某XX材设备有限公司支付租金249 964元、违约金75 000元，两项共计324 964元。”为：A于本判决生效之日起十日内向西XX某XX材设备有限公司支付租金249 964元；

三、驳回A的其他上诉请求；

四、驳回西XX某XX材设备有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7099.28元（西XX某XX材设备有限公司已预交），由西XX某XX材设备有限公司负担1638.48元、A负担5460.8元；二审案件受理费7099.28元（A已预交），由西XX某XX材设备有限公司负担1638.48元，A负担5460.8元。

本判决为终审判决。